201602.03
0
0

Czy interes wspólnoty mieszkaniowej i właściciela lokalu są wobec siebie tożsame?

Odpowiedź na to przewrotne pytanie nie jest wbrew pozorom tak oczywista jak mogłoby się na początku zdawać. Nie zawsze przecież jest tak, że zbiorowe interesy wspólnoty korespondują z potrzebami poszczególnych jej członków. Co więc powinien uczynić członek, którego interesów w toczącym się postępowaniu administracyjnym nie reprezentuje powołana w tym celu wspólnota? Co oczywiste, wziąć sprawy w swoje ręce.

To, że interes prawny wspólnoty mieszkaniowej i właściciela nie zawsze są wobec siebie tożsame zauważył Wojewódzki Sądu Administracyjny (dalej jako WSA) w Łodzi w wyroku z dnia 16 czerwca 2015r. (sygn. akt II SAB/Łd 63/15). Strony toczącego się przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego (dalej jako PINB) postępowania w przedmiocie lokalizacji i uciążliwej pracy transformatora, a jednocześnie właściciele lokalu mieszkalnego należący do wspólnoty, wnieśli do Sądu skargę na bezczynność organu administracji. Skarżący w piśmie skierowanym do Inspektora żądali uprzednio przeniesienia uciążliwych urządzeń poza wielorodzinny budynek mieszkalny, zwracając się jednocześnie o wyjaśnienie legalności posadowienia spornych urządzeń. PINB nie odniósł się do zarzutów właścicieli lokalu, ani nie wydał stosownej decyzji do dnia wniesienia skargi, mimo dodatkowego terminu wyznaczonego na załatwienie sprawy przez organ administracji publicznej wyższego stopnia (w tym wypadku Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego) na skutek złożonego zażalenia. Organ nadzoru budowlanego w swoich wyjaśnieniach nie uznał właścicieli lokalu za strony postępowania twierdząc, że postępowanie, które prowadzi dotyczy całego budynku i nie ogranicza się wyłączenie do nieruchomości lokalowej skarżących. Wobec powyższego zasugerował, że w stosunku do nieruchomości wspólnej, na podstawie ustawy o własności lokali, właścicieli na zewnątrz reprezentuje zarząd lub zarządca i to on powinien być uczestnikiem toczącego się postępowania. WSA nie podzielił zapatrywań organu.

Wyrok WSA wydany w sprawie, stwierdzający zasadność wniesionej skargi, wpisuje się ugruntowany już pogląd sądów administracyjnych, że w pewnych wypadkach możliwe jest odstępstwo od ogólnych zasad reprezentowania w postępowaniu administracyjnym podmiotów prawnych o charakterze zbiorowym, np. wspólnot mieszkaniowych. Na mocy art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali to właśnie zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, a przez to reprezentuje całą wspólnotę mieszkaniową, która ma przymiot strony w rozumieniu art. 28 i 29 k.p.a. Tę zasadę wyraził Naczelny Sad Administracyjny (dalej jako NSA) w uchwale składu pięciu sędziów już w 2001 r. (sygn. akt OPK 19/01). Nie oznacza to jednak, że interes prawny wspólnoty i interes prawny poszczególnych jej członków do występowania w postępowaniu administracyjnym na prawach strony zawsze jest tożsamy, a zatem można traktować go zamiennie. Asumpt do takich rozważań dostarczył NSA po raz pierwszy w wyroku z dnia 13 grudnia 1999 roku (sygn. akt IV SA 1996/97), stwierdzając, że „jeżeli członek wspólnoty mieszkaniowej wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także wspólnota”. Ta refleksja stała się przyczynkiem do kolejnych orzeczeń Sądu, które odzwierciedlają ukształtowane w tej kwestii stanowisko. Co więcej, występowanie poszczególnych właścicieli lokali jest szczególnie uzasadnione, gdy potrzeby ochrony ich interesów nie zapewnia im właściwy organ wspólnoty. Konsekwencją powołania wspólnoty mieszkaniowej nie może być pozbawienie właściciela lokalu (lokali) możliwości administracyjnej i sądowej ochrony jego praw, jak zauważył WSA w wyroku z dnia 8 kwietnia 2014 r. (sygn. akt II SA/Kr 17/14).

Podsumowując, warto jednak mieć na uwadze, że nie każdy interes członka wspólnoty mieszkaniowej będzie uzasadniał jego udział w postępowaniu. Właściciel nieruchomości lokalowej musi wykazać swój własny, a co za tym idzie zindywidualizowany interes prawny wypływający z przepisów prawa materialnego (por. NSA w wyroku z 12 lipca 2007 r., sygn. akt I OSK 1559/06). Nie będzie nim w szczególności sam fakt zamieszkiwania w budynku położonym w rejonie planowanej inwestycji, w sytuacji gdy tworzących wspólnotę właścicieli lokali reprezentuje zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa. Sam fakt uciążliwości spowodowanych ewentualną inwestycją nie uprawnia jeszcze do przyjęcia, iż przysługuje  członkowi wspólnoty interes prawny w rozumieniu art. 28 k.p.a. (zob. wyr. WSA z dnia 22 września 2009 r., sygn. akt IV SA/Wa 988/09).


Zostaw komentarz

Twój adres email nie będzie publikowany. Zaznaczone pola są wymagane *

thirteen + 4 =

Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.