201604.11
0
0

Odszkodowanie a wywłaszczenie nieruchomości – część I

Uzyskanie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycje publiczne nie jest wcale tak prostą sprawą, jak mogłoby się wydawać. Prawo do odszkodowania przysługuje zarówno właścicielowi jaki i użytkownikowi wieczystemu gruntu wywłaszczanego. Należy jednak pamiętać o kilku istotnych kwestiach.

Po pierwsze, kilka słów o procesie wywłaszczenia (zwykłego)

Poprzez wywłaszczenie na cele publiczne należy rozumieć wywłaszczenie na inwestycje wymienione w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. wydzielenie gruntów pod drogi publiczne, budowę i utrzymanie szkół publicznych, szpitali, wydzielenie gruntów pod linie kolejowe itp. Proces wywłaszczenia poprzedzają rokowania prowadzone przez władzę publiczną z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na etapie których proponuje się cenę lub nieruchomość zamienną. Należy zauważyć, że rokowania zakończone porozumieniem prowadzą do zawarcia umowy, a w przypadku niezgodności stron do otworzenia postępowania wywłaszczeniowego. Kluczowym etapem niniejszego postępowania jest rozprawa administracyjna oraz wydanie decyzji, która uznana za ostateczną daje moc sprawczą wywłaszczeniu nieruchomości i określa należne odszkodowanie.

Po drugie, dwa rodzaje wywłaszczenia to dwa różne rodzaje odszkodowania.

Dokonując wywłaszczenia na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami (omówionego w punkcie pierwszym) wysokość odszkodowania ustala się zgodnie ze stanem i wartością wywłaszczonej nieruchomości na dzień wydania decyzji. Co do zasady, podstawą dla ustalenia wysokości odszkodowania powinna być wartość rynkowa nieruchomości wywłaszczonej uwzględniająca jej stan na dzień pozbawienia bądź ograniczenia do niej praw. Istotne jest, że wysokość odszkodowania zawarta w decyzji podlega waloryzacji na dzień jej zapłaty, a zapłata podlega jednorazowo wypłacie w ciągu 14 dni od dnia wydania decyzji.

W przypadku wywłaszczenia uproszczonego (zachodzącego na podstawie specustaw, gdzie istotne jest przyśpieszenie inwestycji, tj. inwestycji drogowych) wyceny wartości nieruchomości wywłaszczonej dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Sporządzona wycena stanowi podstawę wydania decyzji ustanawiającej wysokość odszkodowania przez wojewodę lub starostę. Warto mieć na uwadze, że mimo niewypłacenia odszkodowania na wywłaszczonej nieruchomości prowadzi się roboty budowlane. Dla osób, które opuszczą nieruchomość przed terminem przewidzianym  przepisami prawa ustawodawca przewidział przywilej w postaci przyznania odszkodowania wyższego o 5%. Należy pamiętać o tym, że poza odszkodowaniem każdy podmiot opuszczający nieruchomość otrzymuje 10 tysięcy zł na załatwienie wszelkich formalności z tym związanych.

Po trzecie, odszkodowanie w przypadku wywłaszczenia nieruchomości obciążonej hipoteką przysługuje zarówno bankowi, jak i właścicielowi nieruchomości.

Niekiedy wytaczając teren planowanej inwestycji publicznej dochodzi do konieczności wywłaszczenia nieruchomości obciążonych hipoteką. W takiej sytuacji ustanowiona hipotek trwa do czasu uprawomocnienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, po czym wygasa. Przysługujące właścicielowi odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości ograniczonego prawa rzeczowego. W przypadku wygaśnięcia hipoteki, wartość odszkodowania jest ustalana w kwocie świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami . Wypłacone odszkodowanie stanowi bowiem zaliczenie na spłatę świadczenia głównego wierzytelności podlegającej zabezpieczeniu hipoteką łącznie z odsetkami. Kwota odszkodowania zostanie wypłacona bankowi, a w przypadku, gdy odszkodowanie należne bankowi  z tego tytułu nie przekroczy wartości obciążonej nieruchomości, to różnica zostanie wypłacona właścicielowi jako odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość. Należy mieć na uwadze, ze odszkodowanie za wygaśnięcie hipoteki nie może przekraczać wartości przedmiotowej nieruchomości.

Po czwarte, odszkodowanie za wywłaszczenie korzysta ze zwolnienia z PIT.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ze zwolnienia jednakże nie będą mieli prawa skorzystać właściciele nieruchomości, którzy weszli w jej posiadanie 2 lata przez wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, a także dostali rekompensatę przekraczającą o ponad 50 % cenę jej zakupu.


Problematyka  odszkodowania za wywłaszczenia  jest tematem złożonym, dlatego konieczne jest jej szczegółowe przybliżenie w następnych artykułach.

Zostaw komentarz

Twój adres email nie będzie publikowany. Zaznaczone pola są wymagane *

15 + eleven =

Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.